Wohnungseigentumsrecht

Die Bedeutung der Eigentumsform Wohnungseigentum nimmt mit der Flucht in Sachwerte kontinuierlich zu. Dementsprechend sind bei der Bewirtschaftung von Wohnungs- und Teileigentum die rechtlichen Rahmenbedingungen der Ausgestaltung dieser Eigentumsform genau zu berücksichtigen. Grundlage der Eigentümergemeinschaft bilden die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung und das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Mit der Teilungserklärung wird das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt, die mit Sondereigentum an Wohnungen oder sonstigen Räumen verbunden sind; in der Regel wird in den Teilungserklärungen festgelegt, welche Gebäudeteile im Sondereigentum und welchem im Gemeinschaftseigentum stehen.

Durch eine Gemeinschaftsordnung können die Wohnungseigentümer in Ergänzung zum WEG Vereinbarungen über ihr Verhältnis zueinander zum Inhalt des Sondereigentums machen. Dadurch werden die aus dem Eigentum folgenden Befugnisse und Verpflichtungen mit dinglicher Wirkung festgelegt und ins Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaftsordnung bildet daher sozusagen die Verfassung der Gemeinschaft. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Gebrauchsregelung, so ist sie gegenüber Zweckbestimmungen im Aufteilungsplan vorrangig. Meist wird sie bereits vom Bauträger begründet, kann jedoch ansonsten auch durch die Wohnungseigentümer durch einstimmigen Beschluss errichtet, ergänzt oder bei Bedarf abgeändert werden.

In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Regelungen in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen durch die Rechtsprechung für unwirksam erklärt. In diesen Fällen gilt das WEG und die dazu ergangene Rechtsprechung; andernfalls stellt das Gericht die Wirksamkeit fest.

Versammlung, Beschlussfassung und Anfechtungsverfahren

In der jährlichen, vom Hausverwalter vorzubereitenden und von ihm einzuladenden und durchzuführenden Wohnungseigentümerversammlung findet die Willensbildung der Eigentümer satt; es werden vor allem die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, aber auch sonstige Verwaltungs- und Gebrauchsregelungen beschlossen.

Gegen eine Beschlussfassung steht dem Wohnungseigentümer das Recht zur Anfechtung des Beschlusses zu, welche innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung erfolgen muss. Ist die Beschlussanfechtung erfolgreich, erklärt das Gericht den Beschluss für ungültig. Hält das Gericht die Klage für unbegründet, bleibt der Beschluss weiterhin gültig.

Hausgeldzahlung und Hausverwalter

Mit dem Hausgeld leistet jeder Wohnungseigentümer seinen Beitrag an den durch Wirtschaftsplan festgesetzten Betriebskosten der Gemeinschaft, über die in der vom Hausverwalter vorbereiteten Jahresabrechnung Beschluss gefasst wird. Bleiben Hausgeldzahlungen aus, kommt eine Beitreibung durch Mahnbescheid oder Zahlungsklage in Betracht.

Fragen und Streitigkeiten im Wohnungseigentumsrecht betreffen in der Regel die Gegenstände:

Abrechnungsspitze, Anfechtungsklage, Beschluss, Eigentümerversammlung, Eigentumswohnung, Gemeinschaftseigentum, Hausgeldzahlung, Hausordnung, Jahresabrechnung, Miteigentumsanteil, Realteilung, Sondereigentum, Sondernutzungsrecht, Sonderumlage, Teileigentum, Teilungserklärung, Tiefgaragenstellplatz, Tierhaltung, Wirtschaftsplan, Umlaufbeschluss, WEG, Wohnungseigentumsgesetz.

Im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsrecht kommen folgende anwaltliche Dienstleistungen bzw. Geschäftsbesorgungen in Betracht:

  • Beratung aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung und mitgebrachter Unterlagen sowie Auskunft über mögliche Vorgehensweisen bei wohnungseigentumsrechtlichen Fragen,
  • ausführliche (ggf. kurzgutachterliche) Überprüfung von Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen, Fragen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum,
  • (außer-) gerichtliche Vertretung bei Beschlüssen und Beschlussanfechtungen, zur Durchsetzung von Hausgeldzahlungen und sonstigen Gegenständen